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상가임대차의 경우는 민법의 임대차규정의 적용을 받게 되므로 민법 621조의 반대의 약정을 통해서 임대인이 임대차등기를 해주지 않는 경우가 대부분입니다 물론 621의 임대차등기를 하게되면 제3자에게 대항할 수 있습니다.
그럴 경우 상가임차인은 대항력은물론이고 우선변제권이 전혀 인정되지 않습니다. 즉 당해 상가의 소유권이 이전될 경우 새 건물주가 임차인에게 퇴거요구를 할 경우 임차인은 상가를 비워주어야하며,이때는 전소유주인 임대인에게 보증금을 반환받아야합니다.
나아가 건물이 경매될 경우도 우선변제등이 인정되지 못하여 경락가격에서 선순위저당권자등이 변제받고 남은잔액에 한해서 일반채권자와 동순위로 변제받을 수 있을뿐입니다.
또한 상가의 경우는 분양사기의 문제도있을 수 있기 때문에 소유쥬와 분양자와의관계등을 면밀하게 검토해서 주의할필요가있으며
나아가 권리금 또한 임대차당사자사이의 문제이지 임대인과 임차인의 관계에서는 임대인의 임대차게약해지와 이에따른 소유권에기한 목적물반환의 관계만이 문제되므로 권리금등이 법적으로 보호되지 않음을 유의하여야합니다.
그외에 상가임대차는 일반채권채무의 규정을 적용을 받으므로 그에준해서 생각하시면 됩니다. 그렇기 때문에 상가임대차에있어서 보증금반환을 위해서는 당해건물에 전세권등기나 저당권등기 등을 설정해두어야 훗일 상가가 경매될 경우 우선변제를 받게됩니다
전세권이 설정됐다면 경매에 참가해 순위에 따라 배당을 받을수 있습니다 나아가 전세권에 근거해 직접 경매신청을 할수도 있습니다. 따라서 상가세입자는 입주하기전에 건물주의 승낙을 받아 전세권설정 등기를 해두는 것이 좋습니다 (물론 건물주의 동의가 어려운과제입니다)
다만 전세권을 설정했더라도 기간(존속기한)을 정하지 않았거나 경매개시 등기 이후 6개월 이내에 기간이 만료될 경우 전세권 말소대상이 되는 점을 유의해야 합니다.
결국 상가임대차의 경우는 집주인의 재산상태에 의존하는 일반채권관계이므로 이를 확인 조사해보고 신중하게 결정해야 합니다.
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